Auteur: bartmullink

Architectenbrancheorganisatie BNA heeft in het verleden geprobeerd aan te tonen dat een woning waaraan een architect te pas is gekomen meer waard is dan een woning waarbij dat niet is gebeurd. Dat viel nog niet mee.

De boodschap van de branche is dat een goed ontwerp voor een relatief klein bedrag een veel betere woning oplevert. Zoiets moet tot uitdrukking komen in de waarde maar dat kwam uit het onderzoek niet helder naar voren, gaven de BNA-voormannen Willem Hein Schenk en Fred Schoorl, enigszins bedremmeld, toe in een interview in Cobouw vorige week.

Andere factoren dan het ontwerp, zoals de locatie, bleken veelal zwaarder te wegen. Hebben we het over toegevoegde waarde, dan doelen we waarschijnlijk op de prijs. Maar beide gaan niet noodzakelijkerwijs gelijk op. Opvallende ontwerpen kunnen esthetisch waardevol zijn en tegelijk moeilijk te verkopen omdat ze voor potentiële gegadigden te uitgesproken zijn. Of neem een ontwerp dat functioneel vergaand is toegesneden op de wensen van een opdrachtgever. Deze zijn niet per se ook wensen van toekomstige kopers of huurders.

Hoewel mogelijk dus geen extra hoge prijs valt te verwachten in de toekomst, zullen opdrachtgevers in bovengenoemde gevallen tevreden zijn met de inzet van de architect. Tegelijk zijn er voorbeelden van woningen die mede dankzij een goed ontwerp tot op hoge leeftijd gewild blijven en voor flinke prijzen van de hand gaan. Denk aan jarendertigwoningen die zelfs zodanig goed in de markt liggen dat ontwikkelaars de stijl in nieuwbouw zijn gaan kopiëren en daardoor zowaar extra weten te vangen.

Bewijzen van effecten op de waardeontwikkeling zijn alleen al door het gevarieerde beeld van de praktijk moeilijk te leveren. Ook onderzoekstechnisch gesproken is het vrijwel ondoenlijk op dit gebied iets aan te tonen. Probeer maar eens een representatieve hoeveelheid van telkens twee vergelijkbare bouw- of verbouwprojecten te vinden en daarvan de waardeontwikkeling over een lange periode te meten. Waarbij uiteraard ook nog moet worden gecorrigeerd voor veel andere invloeden.

Zelfs conceptbouwers blijven niettemin architecten inschakelen om hun gestandaardiseerde productie projectgewijs door de aankleding een eigen uitstraling te geven. Dat gebeurt omdat ze daarvan de meerwaarde zien. Toch zit de schoonheid niet alleen in de details maar ook in de grote lijnen. De juiste verhoudingen. Op dat gebied valt evengoed nog veel te bereiken. Voor de prijs misschien en voor de waarde zeker.

08 juli 2015/cobouw.nl

Net nu iedereen het erover eens lijkt dat beleggers de huurwoningmarkt boven Jan moeten helpen, dreigen markt en politiek eendrachtig roet in het eten te gooien.

Een verdere hervorming van de woningmarkt lijkt voorlopig politiek onhaalbaar. Gevolg: de vrijesectorhuur legt het af tegen de gesubsidieerde sociale huur- en koopwoningenmarkt. Jammer, zullen politiek, corporaties, beleggers, bouwers en woningbehoevenden verzuchten. Een zucht geeft lucht. Helaas, meer niet.

De historisch lage hypotheekrente biedt een kans om de aftrekmogelijkheden relatief pijnloos verder in te perken, waardoor tegelijk geld vrij komt om ook voor de vrije huursector betere financiële arrangementen te organiseren. Maar dit is onhaalbaar, want in de politiek overheerst de wens tot prijsherstel. Huiseigenaren boven water krijgen lijkt het belangrijkste streven.

Overleven tijdens de crisis

De revival van de commerciële huursector is tijdens de crisis een opsteker geweest voor bouwers die hun markt voor koopwoningen zagen inzakken. Institutionele partijen zoals Amvest, Syntrus Achmea en Bouwinvest, hebben hun nieuwbouwproductie in een paar jaar tijd gemiddeld verdrievoudigd, en hielpen aannemers hiermee overleven.

Geld ligt klaar voor een nog flink hogere productie, maar stijgende koopprijzen gooien roet in het eten. Juist in grote steden als Amsterdam, waar beleggers het meest kunnen bouwen, stijgen de prijzen het hardst. Op koopwoningen valt hierdoor zowel voor gemeenten als projectontwikkelaars goed te verdienen. Gevolg: beleggers leggen het af in de strijd om geschikte bouwlocaties.

Hogere prijzen zorgen er bovendien voor dat het in veel gevallen aantrekkelijk is om bestaande huurwoningen te verkopen aan particulieren. Afstoten kan financieel gunstiger zijn dan blijven verhuren.

Geschiedenis herhaalt zich

Bouwen en daarnaast opkopen, is het recept van woningbeleggers. Honderdduizenden corporatiewoningen kunnen volgens brancheorganisatie IVBN bij een mutatie zo overgaan naar de vrije sector. Maar wat er aan de voorkant bij komt, kan er zoals gezegd aan de achterkant snel weer afgaan. Bijvoorbeeld doordat verkopen aantrekkelijker blijkt dan blijven verhuren. In de periode 2000-2010 liep de voorraad beleggershuurwoningen door verkoop aan particulieren met honderdduizenden terug. De geschiedenis kan zich, als de omstandigheden ernaar zijn, zomaar gaan herhalen.

Tot slot goed nieuws, zeker voor de bouwsector: de ambities van beleggers voor nieuwbouw blijven aanzienlijk. Hoe de productie van beleggerswoningen een flinke slinger valt te geven, wordt uitgebreid beschreven in de speciale zomereditie van Cobouw die 6 augustus verschijnt.

05-08-2015/cobouw.nl

Als volger van de woningmarkt prijs ik mij gelukkig dezer dagen weer eens te hebben geschreven over een groep die in Nederland veel te weinig bekend is. Spelers, die zelfs bij veel beleidsmakers niet of nauwelijks in beeld lijken. Maar waarmee niettemin wel het goed functioneren van de woningmarkt voor een belangrijk deel staat of valt. Particuliere vastgoedbeleggers, vertegenwoordigd door brancheorganisatie Vastgoed Belang, beheren in Nederland 460.000 woningen.

Het leeuwendeel is ondergebracht in het gereguleerde segment (dat wil zeggen met een huur tot maximaal 711 euro per maand). Het belang daarvan als aanvulling op dat van corporaties (en de 130.000 woningen van institutionele beleggers) valt niet te onderschatten. De particuliere sector heeft in principe voor iedereen te allen tijde een huurwoning tegen een passende prijs. Onmisbaar voor de woningzoekenden die niet passen in het toewijzingssysteem voor corporatiewoningen. Vanwege de geldende inkomenslimiet bijvoorbeeld.

Maar de inkomensgrens is vaak nog niet eens de grootste belemmering. Mensen met een inkomen dat in principe toegang biedt tot de sociale huursector, moeten evengoed kunnen verhuizen voor een nieuwe werkomgeving. De inschrijfduur als toewijzingscriterium evenwel, maakt het corporatieaanbod voor hen volkomen ongeschikt. Commerciële huurwoningen zijn daarom hard nodig in zowel het gereguleerde als het niet gereguleerde segment.

Gereguleerde commerciële huurwoningen zijn nogal eens in bezit van kleine beleggers, die bijvoorbeeld een winkel of woning op de begane grond voor zichzelf gebruiken en de etages erboven verhuren. Of anderszins een paar panden bezitten, bijvoorbeeld als pensioenvoorziening. Het zijn ook regelmatig soorten woningen die corporaties weinig aanbieden en die door hun doelgroep worden gewaardeerd. Dat valt althans op te maken uit veelvuldig gesignaleerde lange huurperiodes.

Een in de politiek van links tot rechts gewenste ontwikkeling is dat de particuliere woningverhuur in Nederland flink groeit. Alleen al om het niveau van circa 15 jaar geleden terug te krijgen, is een enorme uitbreiding nodig. Co Koning, directeur van Vastgoed Belang, hoopt voor de wat langere termijn op een particuliere sector (van zowel institutionele als particuliere beleggers) met een omvang van 800.000 woningen. “Dan doen we weer een beetje mee”, meent hij. Ten opzichte van omringende landen als Duitsland, Zwitserland, België en Frankrijk, is daarna nog steeds een lange weg te gaan, maakt de onderstaande grafiek snel duidelijk. Vooral voor het gereguleerde segment zijn de tekenen vooralsnog helaas juist zorgwekkend, aangezien beleggers eenstemmig verkondigen zich gedwongen te voelen dit te verlaten, als gevolg van het gevoerde overheidsbeleid.

04 september 2015/cobouw.nl

Waterbouw spreekt tot de verbeelding. Tot het repertoire van de Nederlandse waterbouwers behoren spraakmakende werken. Zoals in Nederland bijvoorbeeld kustversterkingen. Denk aan de aanpak van de Hondsbossche en Pettemer Zeewering, en ingenieus uitgedachte rivierverruimingswerken. Ook internationaal is de sector toonaangevend. Een baan als betaald wereldreiziger ligt voor de liefhebbers binnen bereik.

De bestemmingen gaan van Europese landen tot verre oorden zoals de Bahama’s, Trinidad, Mexico, Thailand, Vietnam, Australië, Indonesië en Singapore. Nogal wat gebieden zitten ertussen die bekendstaan als toeristische droombestemming. Voor internationale waterbouwers kunnen reizen daarnaartoe zo gewoon zijn dat ze het weleens een nadeel vinden dat ze hiervoor – alweer – een paar weken van huis moeten.

Medewerkers hebben tijdens hun dienst weinig tijd voor het verkennen van de gastlanden en hun bevolking. Op de eerste plaats is het voor hen werken, werken en nog eens werken. Daarna volgen wekenlange periodes van vakantie, die arbeidsrechtelijk min of meer de status hebben van zeer lange weekenden. Dergelijke periodes kunnen in Nederland worden doorgebracht maar dat is niet noodzakelijk.

Zeker voor mensen met een gezin met jonge kinderen is een rechtstreeks ticket naar huis meestal favoriet. Er zijn baggeraars met zoveel thuisminnende medewerkers dat ze zich hierdoor gedwongen voelen hun buitenlandse activiteiten beperkter te houden dan gezien de potentiële vraag mogelijk is. Jongeren die voor de keus staan wat ze na hun studie gaan doen, willen voor het overgrote deel maar wat graag reizen. Normaal gesproken strekken de mogelijkheden zich uit van een vakantie in pakweg Benidorm tot, voor de geluksvogels, een lange wereldreis. Een voorliefde voor reizen blijkt trouwens niet leeftijdgebonden, ook tal van ouderen pakken gretig hun koffers zodra ze de kans krijgen.

Handig is het pas echt als je al bent waar de gewenste reis naartoe zou kunnen gaan. Dat kan. Na een paar weken baggeren in bijvoorbeeld Australië, Brazilië, of de Bahama’s is een prettige vakantie denkbaar in zulke landen of wellicht andere in de buurt.

Het vele reizen heeft sinds jaar en dag gevolgen in de relationele sfeer. Ooit had, volgens de verhalen, een zeeman in elk stadje zijn schatje. Ook in deze tijd blijkt de integratie met de lokale bevolking interessante verrassingen te kunnen opleveren. Cijfers zijn niet bekend maar dat er waterbouwers bestaan die erin slagen liefdevolle, nationaliteitsoverschrijdende contacten te leggen, staat vast. Een liefje voor de duur van een project komt voor maar ook huwelijken worden gesignaleerd. De periodieke gang naar huis hoeft dan niet meer vanzelfsprekend een reis naar Nederland te betekenen.

8 augustus 2014/cobouw.nl

De wens om mensen te verdrijven uit hun woningen omdat de huur lager is dan zij gezien hun inkomen kunnen betalen, is opmerkelijk.

Waarom zouden huurders straf verdienen, alleen omdat hun inkomen gestegen is? Net als elke consument, denken ook bewoners van corporatiewoningen dat zij altijd al een passende prijs hebben betaald voor hun huis.

Kritische reacties op de nieuwe ijver om zogeheten scheefwoners aan te pakken zijn zodoende begrijpelijk. De vruchten van iemands arbeid zijn diens eigen verdienste, niet die van de verhuurder. Daar wringt de schoen: de woningmarkt is zelf scheef. Maar huurders met een gestegen inkomen zijn daarvoor niet verantwoordelijk.

Weinigen zullen het veelverdieners kwalijk nemen als zij een kleine auto rijden, economy-class vliegen, aardappels prakken of een zeilkano verkiezen boven een driemaster. Mensen mogen zelf weten wat ze doen met hun geld. Behalve op de woningmarkt.

Huurders worden financieel benadeeld omdat ze geen hypotheekrente – een soort ‘huur’ die kopers aan de bank plegen te betalen – van de belasting kunnen aftrekken. En dan moet de huur voor eenzelfde huis ook nog eens variëren, afhankelijk van het inkomen van het moment. Een praktijk die je bij andere producten niet tegenkomt, ook niet als het gaat om eerste levensbehoeften.

Wie meer gaat verdienen, wil misschien een nieuw bankstel kopen, of andere zaken. Of geld apart zetten voor wanneer het financieel eens minder florissant gaat. Waarschijnlijk van alles liever dan forse bedragen stukslaan voor een opgedrongen verhuizing. Zeker als het verschil tussen de oude en de nieuwe woning vooral de maandelijkse huur is.

Flink wat scheefwoners blijken bovendien vanzelf binnen een paar jaar verdwenen. Zelfs zonder dat er een verhuizing aan te pas komt. Omdat iemands inkomen behalve stijgen ook kan dalen. Nu banen voor het leven verdwijnen en tijdelijk werk en flexibele contracten oprukken, is inkomensonzekerheid voor velen de realiteit. Pijnlijk daarom voor aangepakte scheefwoners dat de weg terug naar een betaalbare corporatiewoning nauwelijks is te begaan.

De oplossing die beleggers graag zien, is de betere corporatiewoningen liberaliseren. Dat kan nut hebben maar wellicht belangrijker is het vragen van een passende huur voor elke woning. In combinatie met een goede regeling voor huursubsidie, kan een belangrijk principe van de sociale huursector blijven bestaan: woonkwaliteit die toereikend is voor ieders persoonlijke omstandigheden los van het inkomen. Maar naast wat, ook in de ogen van huurders, redelijk is: prijzen naar geboden waar.

19 november 2015/cobouw.nl

 

De turbulente ontwikkelingen in de voormalige Sovjet-Unie maken duidelijk dat afhankelijkheid van energie uit instabiele regio’s onverstandig is. De eindigheid van fossiele energiebronnen en de milieueffecten zijn argumenten voor een energietransitie.

Maar het strategische argument dat daarnaast klinkt, is ook geenszins nieuw. Nederland ondervond bijvoorbeeld ruim 40 jaar geleden de gevolgen van een Arabische olieboycot. Het wordt nooit meer zoals het was, voorzag de toenmalige premier. Energiebesparing kwam op gang. Met financieel voordeel (snelle terugverdientijden) als maatstaf voor haalbaarheid. Volgens sommigen kortzichtig geredeneerd want je krijgt zoveel meer dan een lagere rekening. Een beter milieu, toekomst voor de kinderen en meer vrede op aarde.

Hieraan een steentje bijdragen, doet menigeen graag. Men wil daarvoor dan graag beloond worden door het collectief. Niet – financieel – gestraft. Energiezuinigere huizen zijn te slijten als er netto financieel voordeel aan vast zit. Dat is een – kleine – vergoeding voor de positieve externe effecten. Mensen blijken vooral geen gekke Henkie te willen zijn. Zo voelen ze zich als ze op een houtje moeten bijten terwijl de spreekwoordelijke buurman zich nergens iets van aantrekt.

Dit zogenoemde gekke-Henkiedilemma speelt ook tussen landen. Als een gedeelte niet wil meewerken aan oplossingen, zullen andere wel gek zijn om zich op te offeren. Ze zouden met kostbare investeringen in energietransitie hun vraag naar fossiele brandstoffen terugschroeven waardoor de druk op de prijzen vermindert, ten voordele van concurrenten die niet meedoen.

Het is dus meer dan een eenzijdige interesse in eigenbelang die mensen ervan weerhoudt zich in te zetten voor het collectief. Zoals bijvoorbeeld door de portemonnee te trekken voor een energiezuinig huis. Een duurzame energievoorziening mag gerust wat kosten als iedereen een redelijke bijdrage levert. Los hiervan begint in de bouw het directe financiële voordeel voor de gebruiker momenteel ook al meer en meer een overtuigend argument te worden voor zelfs de meest energie-efficiënte huizen.

Energietransitie kan vaart krijgen maar, als het tegenzit, zijn eigen succes ook teniet doen. Een afgenomen vraag maakt fossiele brandstoffen relatief minder duur. Dat is nadelig voor de concurrentiekracht van alternatieven. Het gekke-Henkiedilemma blijft op de loer liggen.

Bart Mullink, redacteur Economie bij Cobouw

4 augustus 2014/cobouw.nl