Particuliere belegger aast op kleine locaties

Kleine en middelgrote particuliere vastgoedbeleggers kunnen de kleinschalige nieuwbouw van woningen op binnenstedelijke locaties een flinke slinger geven, stelt Co Koning, directeur van brancheorganisatie Vastgoed Belang.

Bart Mullink

Gemeenten die op zoek zijn naar partijen die huurwoningen willen bouwen op dergelijke locaties, zullen volgens Koning waarschijnlijk bot vangen bij institutionele beleggers. “Die willen graag bouwen, maar hebben alleen interesse in grotere locaties vanaf zo’n honderd woningen. In de kleinere zijn ze over het algemeen niet geïnteresseerd, omdat die niet passen niet in hun manier van beheren.”

Particuliere beleggers exploiteren in Nederland circa 460.000 huurwoningen, waarvan het overgrote deel zich bevindt in het gereguleerde segment. Ze zijn relatief onbekend, weet Koning, maar talrijk. En nogal wat willen, als ze de mogelijkheid krijgen, maar wat graag in nieuwbouwprojecten stappen. “Na de grote uitleglocaties worden nu kleine binnenstedelijke locaties belangrijker. Particuliere vastgoedbeleggers die veelal lokaal werken en hun markt goed kennen, weten in hun werkgebied bij uitstek op welke plaatsen ze wat kunnen betekenen.”

Dat de particuliere beleggers als bouwpartij weinig in beeld zijn, heeft volgens hem deels te maken met het kleinschalige karakter van hun activiteiten. Veel kleine projecten kunnen niettemin bij elkaar een flinke productie vertegenwoordigen, schetst hij.

Daarnaast telt Vastgoed Belang onder haar leden ook een reeks grote partijen met flinke portefeuilles die in nieuwbouwprojecten tot honderden woningen tegelijk realiseren.

Bedrag

Koning schetst verder een beeld van een groot aantal lokale spelers die te bewegen zijn om een bedrag van enkele tonnen of wellicht 1 miljoen euro in woningbouw te steken. Niet genoeg doorgaans om een project met meerdere woningen rond krijgen, maar wel om met een paar anderen de handen ineen te slaan en gezamenlijk een kavel te bebouwen. “Om zo bijvoorbeeld met zijn vijven acht huurwoningen in een binnenstad te realiseren.” Nieuwe huurwoningen bouwen is volgens hem haalbaar bij grondprijzen die, in plaats van zoals vaak gebeurt op de koopmarkt, zijn gebaseerd op de huurmarkt.

Lees ook het interview met Co Koning: “Woningen verhuren geen vetpot”

‘Woningen verhuren geen vetpot’

De particuliere huursector gaat gebukt onder een excessieve belastingdruk, schetst Co Koning van Vastgoed Belang. “De sector bedient voor een groot deel hetzelfde segment als de corporaties, die veel minder hoeven te betalen.” Deze situatie draagt eraan bij dat de aangekondigde bouwgolf vooralsnog een golfje blijft.

Bart Mullink

Met de toevoeging van de vorig jaar beloofde 40.000 woningen aan hun portefeuilles kunnen de particuliere vastgoedbeleggers in Nederland snel de grens van in totaal een half miljoen huurwoningen in hun bezit passeren. Bouwen doen ze zeker al, maar nog niet in de in het vooruitzicht gestelde aantallen, bevestigt Co Koning van Vastgoed Belang.

De reden? “Het is op dit moment niet aantrekkelijk. De regelgeving is in beweging, waardoor particuliere beleggers voorzichtig zijn. Ze betalen al veel belasting en dan krijgen ze ook nog te maken met de verhuurdersheffing.” Hij hoopt in elk geval dat de kabinetsplannen met de vermogensrendementsheffing er anders uitzien dan de vorm waarin ze deze week zijn uitgelekt. Anders loopt de belastingdruk voor de beleggers met hun vermogen in box 3 nog verder op.

De 1,2 procent belasting (het huidige tarief) op particuliere vermogens wordt bij vastgoedbeleggingen berekend op basis van de WOZ-waarden en die zijn flink gestegen de afgelopen decennia, schetst hij het probleem. Dat geldt echter geenszins evenredig voor huren in het gereguleerde segment, waartoe volgens hem circa 90 procent van de portefeuilles van zijn achterban behoort.

Rendementen

Woningen verhuren op de particuliere markt is, anders dan nog wel eens wordt gesuggereerd, helemaal geen vetpot, onderstreept hij. Koning noemt ter illustratie wat cijfers over gemiddeld behaalde rendementen. “Volgens een EIB-rapport uit 2002 behaalden box 3-beleggers destijds een nettorendement van 2 procent. Hierin was een zekere waardegroei meegerekend, dat is het indirecte rendement. Dat laatste zorgde er in de periode vanaf 2006 voor dat het gemiddelde totaalrendement zelfs negatief werd.”

De box 3-beleggers zijn de mensen met kleinere portefeuilles. “Bijvoorbeeld winkeliers die boven een winkelpand een aantal huurwoningen bezitten, die ze aanhouden als oudedagsvoorziening.” Vaak dus partijen die hun huurders persoonlijk kennen, niet zelden als bijna-huisgenoot, en die streven naar een goede relatie, onder andere door de huurders niet het vel over de oren te trekken. Ondanks de veelal beperkte verdiensten zullen zij hun woningen volgens hem niet snel weg doen. Maar dit zijn ook, weet hij, niet de partijen van wie de meeste nieuwbouw valt te verwachten. “Dat zijn voorlopig in elk geval vooral grotere particuliere beleggers plus de middelgrote.”

Aanvulling

Particuliere beleggers in vastgoed blijken met hun focus te kunnen zorgen voor een welkome aanvulling op het aanbod van corporaties aan de ene kant, en institutionele vastgoedbeleggers zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen aan de andere kant. Ze gaan door in markten waar andere bouwpartijen stoppen, om te beginnen als het gaat om locaties. Verder blijkt spreiding over verschillende beleggingscategorieën zoals bij de institutionele partijen de norm is, bij hen ook veel minder aan de orde. Koning schetst een achterban “die er lol in heeft” om woningen te verhuren en daar zijn hele ziel en zaligheid (en vermogen) in legt.

Partijen die huurwoningen niet alleen kopen maar ook laten bouwen of daarvoor ambities hebben, zijn naar zijn zeggen onder de leden van Vastgoed Belang in ruime mate aanwezig. Maar ook degenen die alleen kijken naar bestaande bouw, voegt hij daaraan toe, weten de aannemerij goed te vinden, in het bijzonder als zich een wisseling van huurders voordoet. “Wanneer een woning in het gereguleerde segment na bijvoorbeeld dertig jaar leeg komt, kunnen ze deze opnieuw op de markt brengen voor een meestal veel hogere huur. In Amsterdam-Zuid kan het bijvoorbeeld gaan om een woning van 80 tot 90 vierkante meter die in het gereguleerde segment werd verhuurd voor slechts 400 euro, en die na vertrek van de vorige huurder wordt aangeboden voor 1200 euro.” Bij zulke mutaties worden woningen tegelijk grondig opgeknapt. “Met een luxe badkamer, een fraai toilet, een mooie keuken, nieuw stucwerk, dubbelglas en mogelijk nog meer isolatie.” Bij elkaar investeringen van gauw tienduizenden euro’s per woning.

De markt in Amsterdam is, weet hij, zodanig dat vrijwel elke gereguleerde woning, mits op een goede locatie en in goede staat, valt te liberaliseren. “Zelfs een kleine huurwoning van niet meer dan 40 vierkante meter.” Maar het beeld in de hoofdstad wijkt sterk af van dat in de rest van Nederland. “Alleen Utrecht is enigszins vergelijkbaar. Verder kun je als particuliere sector hoofdzakelijk verhuren in de prijsklasse tussen de 600 en 850 tot 900 euro. Dat zijn bedragen die veel woningzoekenden kunnen opbrengen, de hogere huren zijn een nichemarkt.”

Groei

Van de 40.000 extra huurwoningen die de brancheorganisatie van particuliere vastgoedbeleggers in het vooruitzicht stelde, moet de helft komen van verkoop van corporatiewoningen en de andere helft van nieuwbouw. De aantallen zijn volgens Koning gebaseerd op harde toezeggingen van de grotere beleggers in zijn achterban. Er blijkt nog veel meer aan te kunnen komen. Voor de wat langere termijn hoopt hij serieus op een groei van de particuliere huursector (dus naast het bezit aan huurwoningen van de institutionele beleggers) naar circa 800.000 woningen. “We beginnen dan weer een beetje mee te doen.” Voor een dergelijk doel moet, realiseert hij zich goed, heel veel worden bijgebouwd. “Zoveel dat de bouwsector daarvoor voorlopig niet eens de capaciteit heeft.”

 

‘Gemeentelijke parkeernormen drama’

Marcel Schouten is een Utrechtse particuliere vastgoedbelegger met circa twintig appartementen in zijn portefeuille. Wat hem betreft gaat zijn gemeente meer doen dan alleen geschikte locaties aanbieden. De parkeernorm knelt volgens hem enorm. Wat hem betreft wordt daar veel creatiever mee omgegaan. Recent voegde hij zes appartementen aan zijn portfolio toe door in de binnenstad twee bestaande rijwoningen ingrijpend te verbouwen tot een complex met zes appartementen. Vraag genoeg, maar het wordt volgens hem steeds moeilijker om dit soort binnenstedelijke projecten te realiseren. Gemeenten zoals Utrecht proberen de oplopende parkeerdruk beheersbaar te houden door bij bouwprojecten parkeernormen op te leggen. Maar Schouten noemt het bijna ondoenlijk om in bestaand stedelijk gebied appartementen te realiseren met allemaal een eigen parkeervoorziening.

Gemeenten onderstrepen dat ze graag meer binnenstedelijke bouw willen, maar maken dit tegelijk bijna onmogelijk met hun parkeernormen, is de klacht die hij deelt met veel andere opdrachtgevers in de woningbouw. Hij noemt het “een drama”. Een flinke financiële last ook boven op de toch al zware nieuwe opgave om het gereguleerde bezit rap te beperken tot niet meer dan tien woningen, aangezien vanaf de elfde woning de verhuurdersheffing gaat gelden.In plaats van parkeernormen die woningen duur maken en bovendien zorgen voor een wirwar aan particuliere garages onder woningen, kunnen gemeenten, is de kritiek die breder klinkt, creatievere oplossingen bedenken. Bijvoorbeeld eerst kijken naar de doelgroep voor de woningen en hun locatie. Een voorbeeld hiervan is de aanpak op Strijp S in Eindhoven. Jonge huurders in stedelijk gebied met goed openbaar vervoer hebben relatief weinig auto’s en daardoor ook een beperkte behoefte aan parkeerplaatsen. De oplossing die in Eindhoven in goede aarde viel, is huurders enkel als optie een parkeerplaats aan te bieden in een garage in de buurt.
zomerspecial

3 september 2015/Cobouw

____________________________________________________________________

Woningbeleggers: Zó haal je ons binnen

Gebrek aan locaties waar beleggers uit de voeten kunnen, zet een forse rem op de bouw van vrije sectorhuurwoningen, stelt IVBN bezorgd vast. De slag die gemeenten moeten maken om hierin verandering te brengen, is haalbaar. Dat gaat de brancheorganisatie van institutionele vastgoedbeleggers lokale bestuurders de komende tijd uitleggen. Op tafel verschijnt een ‘omgekeerd bidbook’.

 

Bart Mullink

Politiek en marktpartijen denken eensgezind dat de voorraad vrijesectorhuurwoningen aanzienlijk moet groeien. Voor een gezonde woningmarkt zou 10 tot 15 procent van het totale bestand van circa 7 miljoen woningen in het middensegment van 710 euro tot circa 1000 euro mogen vallen. Momenteel bevinden zich hierin slechts een paar honderdduizend woningen op een totaal van 7 miljoen. Beleggers staan klaar om te investeren, maar lopen vast bij gemeenten en ontwikkelaars.
Een overschot aan onbebouwd blijvende locaties dreef gemeenten en ontwikkelaars de afgelopen jaren tot wanhoop. Helaas voor ze, biedt de vrijesectorhuur voor dit probleem nauwelijks een oplossing. Er bestaat een groot onderscheid tussen de beschikbare locaties in het algemeen en locaties waarvoor woningbeleggers belangstelling hebben.

De gemeente Utrecht viel vorig jaar op met een originele actie om de bouw van vrijesectorhuurwoningen beter van de grond te krijgen. Rotterdam volgde. Een bidbook werd gevormd met een reeks locaties die in beeld is voor de ontwikkeling van vrijesectorhuur. Beleggers konden hiervoor hun plannen indienen.

Omgekeerd Bidboek

Een opvallende stap, die de aandacht trok van de IVBN. De brancheorganisatie haalde er inspiratie uit voor een passend antwoord. Dat is verschenen in de vorm van diens zogenoemde ‘Omgekeerd Bidbook’. Beleggers tasten toe als aan een aantal randvoorwaarden is voldaan, leggen IVBN’ers Frank van Blokland (directeur) en Steef Verweij (beleidsadviseur) uit. “Iedereen, bouwbedrijf, ontwikkelaar of gemeente, die woningen of locaties beschikbaar heeft die geschikt zijn om in de vrije sector te exploiteren, is welkom. Helaas zijn dat er tot nu toe weinig. Nu de koopwoningmarkt aantrekt, is het met onze tijdens de crisis opgekomen populariteit bij ontwikkelaars ook alweer gedaan.”

De ludieke term ‘Omgekeerd Bidbook’ heeft het gehaald als ondertitel van de nieuwe brochure. “We hebben gemerkt dat woningbeleggers goed in beeld zijn bij de grote gemeenten Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, maar nauwelijks bij de middelgrote en kleinere, ook die in het westen van het land.”

In het ‘Omgekeerd Bidbook’ gaat het over locaties, soorten projecten, financiën en procedures. Kort samengevat luidt de boodschap dat vastgoedbeleggers geschikte locaties met korte doorlooptijden willen, zekerheden op het gebied van exploitatie en waardeontwikkeling voor de lange termijn en voldoende rendement.

Hoge verwachtingen

Duidelijk is dat, om dit mogelijk te maken, te hoge verwachtingen over grondopbrengsten moeten worden opgegeven. De gebruikelijke residuele grondwaardeberekening is gebaseerd op prijzen die in de koopwoningmarkt vallen te behalen en hebben derhalve niets te maken met verhuurrendementen. Het gaat, onderstrepen de beiden, niet om extreme marges maar om een bescheiden maar fatsoenlijk rendement. “Dat is ook een reden waarom we op dit moment zo populair zijn bij gemeentebesturen.”

Maar populariteit alleen blijkt niet genoeg om tot zaken te komen. De adviezen uit het ‘Omgekeerd Bidbook’ moeten helpen ook deze slag te maken. “Als gemeenten bijvoorbeeld gaan tenderen”, schetsen Van Blokland en Verweij, “lopen de aanbestedingskosten voor de inschrijvers gauw zodanig op dat het voor beleggers niet interessant meer is. Onze leden willen een grote mate van zekerheid dat, als ze meedoen, ze ook daadwerkelijk worden uitgenodigd. Daarom is het beter een voorselectie te maken van een beperkt aantal consortia.”

Focus

Inderdaad, onderstrepen ze, consortia. “De focus voor onze doelgroep ligt sterk op binnenstedelijke locaties. Gronden zijn daar vaak in het bezit van corporaties en verder van gemeenten. Soms hebben ook projectontwikkelaars er nog grond beschikbaar. We moeten af van de gedachte dat één partij zo’n locatie moet ontwikkelen. We zien liever dat een gemeente, een corporatie, een ontwikkelaar en een belegger met zijn vieren bekijken wat ze in een gebied samen kunnen doen. Dan krijg je een opzet waarbij elke partij vanuit zijn eigen sterke kant een bijdrage levert met als resultaat, bijvoorbeeld, een combinatie van sociale huur, vrijesectorhuur en koopwoningen.”

Een andere reden waarom omvangrijke tenderprocedures zouden moeten worden vermeden is de tijd die ermee verloren gaat. “Beleggers mikken op projecten die bij voorkeur binnen een half jaar van start kunnen gaan. Dan moet er ook gebouwd worden en duurt het alles bij elkaar dus nog lang genoeg.”

Bouwtijd

Behalve de tijd die de procedures innemen, telt de mogelijke bouwtijd zwaar mee. Dat kan een reden zijn om te kiezen voor transformatie in plaats van voor sloop-nieuwbouw. “De voormalige ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag zijn hiervan een mooi voorbeeld: de keus voor transformatie werd niet gemaakt omdat dit goedkoper zou zijn. Zwaar woog wel de tijdwinst die op die manier viel te behalen.”

Lees ook:

‘Segment kan meer dan verdrievoudigen’ ‘Verdere hervorming noodzakelijk’
Opinie – Particuliere huur gemarginaliseerd (vandaag)
column – We hebben een crisis nodig
column – Gezocht: grond!
column – Beleggers middeldure huur: kom maar op!l

6 augustus 2015/Cobouw