Analyse

Volop kansen voor stedelijke bouw

Marktpartijen moeten voorzien in de wens van de gemeente Amsterdam tot meer binnenstedelijke woningbouw maar klagen over te dure grond. Daarvoor bestaan oplossingen.

Amsterdam streeft naar een verdubbeling van de woningbouwproductie. Vijfduizend per jaar is het doel. Gezien de behoefte is dit nog eerder bescheiden dan ambitieus. De jarenlange groei van de stad met 10.000 inwoners per jaar levert een verzekerde markt op.

Een ontoereikend aanbod van woningen in vrijwel elk segment zit de groei in de weg. De gemeente moedigt marktpartijen aan om hun woningproductie stevig op te schroeven. Tijdens de zevende Bouwpoort vorige week in Den Haag kreeg verantwoordelijk wethouder Laurens Ivens uit de bouw- en vastgoedwereld bijval, maar klonk ook de boodschap dat de grondprijzen een knelpunt blijven.

De wethouder onderkende dat bouwen in Amsterdam aan de dure kant is door de grondprijzen maar ook door de op binnenstedelijke locaties nu eenmaal relatief gecompliceerde realisatie van projecten. Hier staan, stelde hij, belangrijke voordelen tegenover: ten eerste een gegarandeerde verhuur en ten tweede hogere marktprijzen dan elders.

Voor het segment waar de woningschaarste het grootst is, net boven de sociale huurgrens, klopt vooral het eerste voordeel. Het knelpunt zit bij het tweede, de woningen van iets meer dan 700 euro per maand. Zodra een woning in het geliberaliseerde segment valt, schiet binnen de Ring de huur ook vrijwel direct naar hogere bedragen.

Per saldo wil de gemeente niet toeleggen op de grondexploitatie. De vrije sector krijgt daardoor relatief hoge grondprijzen. Een hoge grondprijs op gewilde binnenstedelijke locaties valt niettemin ook vanuit marktoverwegingen te rechtvaardigen. Schaarste drijft de waarde op en is reden voor efficiënt grondgebruik. Dat is nodig om op een aantrekkelijke manier tienduizenden woningen op een aansprekende manier binnen de bestaande stadsgrenzen te kunnen bouwen.

De markt dwingt zo karakteristieke grootstedelijke bouw af. Amsterdam heeft ten opzichte van tal van populaire steden in het buitenland nog altijd een zeer lage woondichtheid. De recente voor de Bijlmer gekozen oplossing, flats vervangen door laagbouw, biedt op grote schaal dan ook geen soelaas. Evenzo is het vaker uitgeven van ruime kavels voor grondgebonden bouw door particuliere opdrachtgevers een riskante strategie. Zeker als kortingen worden verleend op de grondprijs die elders moeten worden terugverdiend. Zowel financieel als ruimtelijk zijn meer stedelijke bouwwijzen de beste keus.

____________________________________________________________________

Kostenbewustzijn helpt bouw in stad

De meningenstrijd over de markt voor binnenstedelijk bouwen versus die op uitleglocaties is hardnekkig. Tijd voor een nadere verkenning van de mogelijkheden.

Over de wenselijkheid van binnenstedelijk bouwen bestaat geen meningsverschil. Wel over de mate waarin dit dient te gebeuren en wat haalbaar is. Vast staat dat bij een gelijkblijvende bevolking het accent moet verschuiven naar bestaand bebouwd gebied. De opgave gaat daar van renovatie tot transformatie en sloop-nieuwbouw. Zoals de recyclingindustrie stelt: afval bestaat niet. Logisch dat dit ook geldt voor ruimte. Die blijft bij uitstek niet onbeperkt voorradig. Een focus op het bestaande kan ertoe leiden dat een stad bovendien beter wordt. Dat is het ultieme cradle to cradle-doel: opwaartse recycling.

Niet de vraag lijkt kortom of een einde komt aan de dominante positie van uitleglocaties. Wel wanneer dat gebeurt. Wie er een goede en betaalbare optie vindt tegenover een veel duurdere binnenstedelijke, zal gretig stellen: dat einde komt na mijn tijd.

Een dilemma waarvoor overheden, corporaties en bedrijven een oplossing moeten bedenken. Temeer omdat aan bouw op uitleglocaties, zeker op de langere termijn, ook hoge extra kosten vast kunnen zitten. Kosten die op projectbasis niet altijd helder in beeld zijn. Aan de andere kant hoeven de potentieel hoge kosten van binnenstedelijk bouwen zich in elk geval niet bij elk project te manifesteren.

Een kostenopdrijver bij uitstek is de grondverwerving. Door een ruimere bediening van de markt binnen de huidige mogelijkheden kan wellicht op termijn de grond minder duur worden. In de tussentijd kunnen gemeentebesturen en corporaties vooruit op plaatsen waar ze vooral theoretisch te maken hebben met hoge grondwaardes.

De Rijksgebouwendienst stoot veel vastgoed af, zorgvastgoed komt leeg, geme entelijke gebouwen ook, allemaal al publiek bezit. Verder beschikken corporaties over veel binnenstedelijke grondposities. Die blijken bij een aantal binnenstedelijke herstructureringsprogramma’s met hun grond makkelijk uit de voeten te kunnen. Flats vervangen ze zonder bezwaar voor meestal meer ruimtevragende grondgebonden woningen.

Betaalbare appartementenbouw kan ook mogelijk zijn op duurdere grond omdat door te stapelen een gering oppervlak nodig is. Dat leidt tot bij uitstek stedelijk bouwen, in hoge dichtheden, wat van belang is om een goed voorzieningenniveau overeind te houden. Complete kosten- en batenberekeningen kunnen het beeld verder waarschijnlijk bijstellen ten gunste van bestaand gebied. Daarbij is het wel een uitdaging om de consequenties hiervan marktconform te vertalen. Vooral omdat tal van effecten verschillende partijen raken op verschillende momenten.

___________________________________________________________________

Rijtjeshuis blijft populair buiten de stadscentra

Geen rijtjeshuizen meer bouwen, maar liefst eenvoudig aanpasbare woningen in een stedelijke omgeving, zo klinkt. Opvallend dan dat bouwers toch vooral rijtjeshuizen weten te verkopen.

Rijtjeshuizen zijn uitgegroeid tot icoon van goed wonen in Nederland en blijven populair. Logisch, want ze bieden in verhouding tot hun prijs veel woonkwaliteit. Door de gedaalde prijzen liggen ze binnen het bereik van grotere aantallen starters. Met hetzelfde budget is het kiezen tussen kwalitatief mindere bestaande woningen in een meer stedelijke omgeving en technisch superieure nieuwbouw op uitleglocaties.

Uitgerekend daar houdt de woningproductie het best stand. Gemeenten en ontwikkelaars is er veel aan gelegen de daar gedane investeringen in grond terug te verdienen. Reden waarom ze plannen voor moeilijkere binnenstedelijke bouw liever vooruit schuiven.

Zowel makelaarsorganisatie Dynamis als ABN Amro presenteerde dezer dagen rapporten over de woningmarkt waaruit een behoefte blijkt aan meer bouw in stedelijke woonmilieus. De toename in huishoudens komt namelijk voor een belangrijk deel van starters, veelal eenpersoonshuishoudens, en ouderen. Beide groepen zoeken overwegend kleine woningen. Ouderen willen bovendien zoveel mogelijk voorzieningen in de buurt en jongeren zoeken de levendigheid van de stad op. Reden waarom nieuw aanbod vooral een antwoord moet zijn op dit soort behoeftes.

Opleving

Neprom-directeur Jan Fokkema wijst erop dat zijn achterban de vraag weet te vinden, wat resulteert in een opleving van het aantal verkopen. De vraag waarin wordt voorzien is momenteel bij uitstek, stelt hij vast, die naar eengezinswoningen. “Niet naar appartementen dus. In een ruime markt zoals nu, blijft de vraag naar appartementen achter”, luidt zijn kanttekening bij de roep om meer binnenstedelijke bouw.

Toch ziet ook hij de veranderingen in de markt en bouwers die daarop reageren. Vooral in grotere steden zoals Utrecht en Amsterdam beginnen ze te voorzien in de vraag naar kleine, goedkope koopappartementen.

Voor de rest denkt hij dat de voorkeur stedelijk wonen vooral betrekking heeft op de wens in de buurt te zitten van voorzieningen. “Dat wil niet per se zeggen dat al die huishoudens ook in een hoge dichtheid in een appartement willen wonen.” Wel ziet hij een interessante markt voor kwalitatief hoogwaardig stedelijk wonen in ruime appartementen. Maar dat is alleen weggelegd voor een bovengemiddeld koopkrachtige doelgroep.

Annemijn Fokkelman, bouwsectorspecialist bij ABN Amro, denkt dat de mogelijkheden voor betaalbare binnenstedelijke bouw de komende jaren groeien. De vraagprijzen voor grond moeten zakken, een door de marktontwikkeling onontkoombare prijscorrectie schept perspectief. Verder, zo weet ze, vinden bouwbedrijven steeds efficiëntere manieren om betaalbaar binnenstedelijk te bouwen. De sector kan wat haar betreft vast snel aan de slag voor meer voor ouderen geschikte woningen. Hetzij door nieuwbouw, hetzij door aanpassing van bestaande woningen.